コマーシャルリースにサインする前に「グロスアップ」を理解する

「グロスアップ」という用語は通常、「フルサービスリース」と呼ばれることもあるフルサービスリースに適用されます。テナントは、彼がこのタイプのリースでリースしている実際のスペースの基本賃料に加えて、特定のサービスに対して固定金額を支払います。

たとえば、家主は、CAM経費とも呼ばれる共用エリアの維持費を支払い、次にこの料金を建物内の総平方フィート数で割り、各テナントが占有する平方フィートの割合に基づく金額を請求する場合があります。リースの総額条項では、建物の占有率が90〜100パーセント未満の場合でも、テナントの比例配分された営業費用の90〜100パーセントまでの割合で費用が計算されます。

グロスアップは追加の家賃として支払われ、最も一般的には変動費、すなわち居住状況やその他の要因に基づいて任意の月に増減できる費用を賄っています。

家主のためのグロスアップの利点

あなたがテナントであるならば、あなたはあなたがあなたが支払うものを手に入れることができないかもしれない一つのケースです。例として、Leo Landlordが商業ビルを購入したばかりのとしましょう。トムテナントは彼からスペースをリースする最初の人です。トムは10,000平方フィートの店舗スペースを借りています。建物の総面積は10万平方フィートです。トムは建物の10パーセントを借りています。

変動費をテナント間で分配する基本的な比例配分シナリオでは、建物の10％が彼に割り当てられるため、Tomはそれらの費用の10％を支払います。しかし今、レオが他のテナントを見つけるのに苦労していて、この事態が数ヶ月間続いているとしましょう。トムのリースに総額条項がないと、レオは、自分にそれらを割り当てることができるテナントが他にいないという理由だけで、通常彼のテナントによって支払われるであろう経費の90パーセントの請求書を準備することで立ち往生します。

グロスアップ条項によって、彼はトムの割合を50％に引き上げることができますが、彼は建物内で唯一のテナントであるため、おそらく95または100％になります。

このフェアはどうですか？

トムテナントはこの取り決めが公正であるとは思わないかもしれませんが、実際には、トムはこれらの変動費に含まれるサービスから利益を得る唯一のテナントです。 Leo Landlordが直接恩恵を受けるわけではないので、Tomだけが使用するサービスの90％を支払わなければならないのは不公平だと言えます。おそらくこれらの費用の1つは駐車場で監視カメラを維持することを含みます。他には入居者がいないので、その駐車場に出入りするのはトムの顧客だけなので、トムだけがサービスの代金を支払うべきです。

細字を読む

あなたが商業用リースの締結を検討しているならば、細かい活字を注意深く読み、少し余分な宿題をすることによってあなた自身を守ってください。実際にそこに総額節がある場合は、許容される増加が妥当な割合の範囲内であることを確認してください。トムがそのような監視機器すべてにお金を払っているとしたら、おそらく彼はその割合を下方に交渉しようとしなかったことを遺憾に思う。許容割合は、リースに明確に記載されている必要があります。

さらに、トムがレオの過去の歴史を商業ビルの賃貸で調べたとすれば、彼はレオが歴史的に何らかの理由でテナントを入手し維持するのに苦労したことを知ったかもしれません。あるいは、レオはまだ経験が浅い - これが彼が最初にこのような投資を試みたのは、そのために少し時間がかかるかもしれません。いずれにせよ、トムはこの理由で総額条項を含むLeoとのリースを締結することを望まないかもしれません - 彼はいつでも施設内のほんの数テナントのうちの1人であるかもしれません。

レオから7万平方フィートをリースしている7人のテナントがいる場合、グロスアップは基本的に70％と95または100％の差が少なくなり、その差は7人のテナントすべてに分割されます。