リースにおけるコモンエリアメンテナンス（CAM）料金
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あなたが商業スペースをリースするとき、あなたはあなたが占有するであろう実際の平方フィート以上のもののために支払います。多くの商業用リース、特に小売および工業用スペースのリースでは、追加料金はしばしば「コモンエリアメンテナンス」（ＣＡＭ）料金と呼ばれる。非工業用スペースでは、この費用が「負荷率」と呼ばれることがありますが、これにはCAM料金が含まれます。 CAM費用は、比例配分ベースでテナントに割り当てられます。テナントが賃貸する面積が大きいほど、CAM費用の割合が高くなります。
CAM料金には、基本的に2つの計算方法があります。1つのテナントが貢献するのに必要な金額が、さまざまな要因に基づいて増加する可変CAM料金と、料金が固定金額であるフラットCAM料金です。
CAM料金は、毎月、毎四半期、毎年、あるいはビルやビジネス/工業団地全体の大規模な修理が必要なときに請求されることがあります。
CAM料金は変動しがちなので、月々のリースレートとは異なるレートで増える可能性があります。その結果、あなたのリースが "変動"と "固定"のCAM料金の違いを詳しく説明し、ある種のキャップを含むこと、あるいはあなたのCAM料金が毎年引き上げることができる最大値を明確にすることが重要です。この増加率は、基本賃料が毎年どのくらい増加するかとは別に考慮する必要があります。
CAM料金の定義：狭くて誤解を招く
CAM料金の多くのオンライン定義はそれらを非常に特定の共通領域を維持することの直接費用の一部を共有するテナントのための料金として定義します。これらの単純化し過ぎた定義は完全に正確ではなく、家主はそれほど明白ではないCAM料金として多くの間接的なコストを含むかもしれません。この慣行は、これが倫理的なものであるのか、それとも合法的なものであるのかに関して、業界の専門家の間で熱く議論されています。要するに、あなたはCAM料金が何でカバーするかを理解せずにリースに決してサインするべきではありません。 きみの ユニークな商業用リース
CAM料金の目的
CAMとLoad Factorの両方の料金は同じ基本的な目的を果たします。「共通領域」に対する家主の直接費用をテナントに負担させることです。共通領域には、内部（廊下、エレベーター、ロビー、公衆浴室など）と外部費用の両方が含まれます。 （駐車場、手入れの行き届いた場所など）
あなたのCAM料金がリースで何をカバーするか、それらが支払われることになっている頻度、そしてそれらが毎年いくら増加することができるかを正確にリストしなさい。あなたが駐車場の修理や構造的な修理のいずれかのタイプのような主要な改修の費用で援助することを要求されるならば、それを書面で得てください。家主は、これらの修理が最後に行われた日時と、将来行われる予定または予定日時を記載する必要があります。
すべての家主が屋根ふき、駐車場のメンテナンス、および構造的な修理のような費用を援助するためにテナントを必要とするというわけではありません。リースに適用される基準は実際にはありません。そのため、リースに「CAM料金」が表示されることだけに頼らないでください。 CAM料金が説明されていることを確認してください。
家主は、すべてのテナントの利益のために家主が支払う費用であるという前提で、単に「CAM料金」または「管理費」として記載されている広範囲の費用を含めることができます。 CAM料金が明確に記載されていない、またはリースで説明されていない場合は、次のいずれかの料金を支払っているかどうかを具体的に尋ねてください。
- セキュリティシステム、給与、またはオンサイトセキュリティ要員に関連するその他の費用
- 許可、税金、保険、または法的費用
- 建物を運営または宣伝するために家主が被った広告、看板、またはその他の一般的な諸経費（つまり、現場の従業員または社外の従業員の給与または手当）
- 造園の追加や再設計、外装塗装、外装または駐車場の照明器具、舗装またはリサーフェシング、屋根ふき、または中央配管、電気、下水道、HVACシステムの修理およびアップグレードを含む、施設のメンテナンスの修理および改装
- オンサイトまたはオフサイトで別々のリースオフィススペースを維持するための光熱費、家賃、またはその他の費用
わかる まさに あなたの商業用リースに記載されているCAM料金
これは注意を払うべき警告物語です。 1989年、専門家が工芸品の委託販売と趣味の店を開くために工業用スペースを借りました。公園は手入れが行き届いているようで、家主は借家人の家族の友人であり、礼儀として家賃を3分の1削減しました。これが賃借人が調印した最初の産業用リースであったので、彼らはCAM料金の力を十分に高く評価しませんでした。言い換えれば、彼らは彼らが何を署名していたかについての手がかりなしで拘束力のある法的文書に署名した。
彼らはトリプルネットリースが何であるかを知りませんでした、彼らが1つに署名するのを避けるべきであるということだけ。トリプルネットリースは、テナントにとってすべてのリースの中で最も有利ではありません。維持費、税金、保険料を支払う必要があります。賃貸人が家主に彼らがどんな種類のリースに調印しようとしているか尋ねたとき、家主は決して用語「トリプルネット」を言及しなかった。代わりに、家主は借家人にリース料にはCAMと管理費が含まれると語った。当時彼らが気付いていなかったのは、管理費には税金、保険料、その他の非常に高価な費用がたくさん含まれていたことです。
リースの開始からわずか1ヵ月で、公園の所有者はより広い小売スペースのように見えるようにフロントユニットを再設計することを含む広範囲の公園の改修を始めました。看板が変更され、建物が再塗装され、そして工業団地の前面にいくつかの構造的変更が加えられた。
法案はすべてのテナントに分割され、賃貸人は非常に小さな単位を持っていましたが、彼らの単位が横にあって決して直接的に恩恵を受けていないにもかかわらず、公園のアップグレードの一部改善点他のテナントは、2万ドル近くの改修費用を浴びた。賃借人がリースをもっと注意深く読んでいたら、彼らは少なくとも近い将来アップグレードが予定されているかどうかを尋ねるのに、そして彼らが単純なリースであると思ったものが実際にはトリプルネットリースであることを偽装するのに十分に知っていたでしょう。
