テナントに有利なコマーシャルリースを交渉する方法

家主またはリース業者が単にその条件をあなたに告げる場合は、あなたが反対申し出を提出する前に、その条件を示すものを書面で要求してください。彼らが手紙を提供することに消極的であるならば、電子メールかスペースのためにリストのコピー（少なくとも基本的なリース情報を含むでしょう）を求めてください。

最初の用語を書面で書くことがなぜそれほど重要なのですか？ リース業者は家主の利益のために行動します。エージェントが家主の指示を誤解したり、何らかの方法で土地所有者の方向を変更しようとしたりした場合、リースオファーからの情報に基づいて書面で条件を満たすことができました。

それらが書面でない場合リース条件を誤解する可能性もあります。これは、あなたが誤解した情報に基づいてあなたが高すぎたり低すぎたりすることにあなたを導く可能性があります。

条件を書面で記載するもう1つの理由は、それによってあなたがリースについてもっと調査したり、用語について弁護士に尋ねたり、あるいはあなたが考えている他のリースと用語を比較することさえできるようになるということです。

書面で条件を求めることは、決して前進するというあなたの側の法的責任ではありません。あなたはいつも用語に対抗するか、単にそれらを完全に断つことのオプションを持っています。

カウンターオファー

あなたが家を買うとき、あなたは価格を交渉します。売り手は、彼らが売却から得たい金額のために家をリストします、しかしほとんどの場合、もっと少なくなることを期待します。家を購入することに興味がある買い手は反対申し出と共に売り手に書面で何かを提出するでしょう。この場合、相殺者は、売り手が求めているものよりも低い価格で住宅を買うという申し出です。簡単に言うと、カウンターオファーが交渉中です。

これはコマーシャルリースにも当てはまります。一部のリースは本当に交渉不可能な場合もありますが、ほとんどの場合、家を購入するのと同じように機能します。家主またはリスティングエージェントが1つの家賃（または条件のセット）を要求しますが、交渉の余地があります。言い換えれば、商業用不動産では、賃貸人（または借手）が反対申告を提出することがほとんどの場合に予想されます。そのため、家主は価格および/または条件を膨らませます。

• 商業用リースの交渉または署名の前に尋ねるべき3つの質問
• コマーシャルリースの種類を示すグラフ
• トリプルネットリース
• フルサービスリース（グロスリース）

初期交渉プロセス

あなたがスペースをリースすることに興味を表明したら、何人かの大家は単にあなたにリースの要求条件を述べるフォームを提供するでしょう。これらの用紙には、あなたが申し出に反対することができる場所に記入するための返答セクションまたは添付ファイルがあるかもしれません。他の人は単に「質問の言葉」と一緒にリスト用紙（広告またはチラシ）のコピーを提供するかもしれません。

ただし、ほとんどの場合、反対申し出を伴う書面またはその他の書面による通信を送信することが最善の方法です。どうして？なぜなら、あなたが理想的なテナントを作る理由、あなたの事業について家主に伝える方法、そして取引をより個人的なものにする方法についてのセールスポイントを含めることができるからです。

複数の利害関係者がいる人気の物件の場合、あなたの手紙は家主にあなたを選んでもらってあなたの条件に同意させるための販売方針として役立ちます。交渉は行ったり来たりする可能性があるので、辛抱してください。上場エージェントは通常、決定を下す自由がありますが、ほとんどの場合、家主と相談する必要があります。時間がかかることがあります。

1〜2営業日以内にオファーについて話を聞いたことがない場合は、フォローアップしてください。しかし、これはあなたの交渉の結果に影響を与える可能性があるので必死または過度に不安に見えないようにしてください。覚えておいてほしいのですが、ほとんどのリスティングエージェントは、できる限り速くプロパティを移動させたいと思っています。

オファーまたは逆オファーレターの準備

たとえあなたが独占的な所有権を持っていたとしても、あなたの対抗オファーはあなた自身からではなくあなたのビジネスから提示されるべきです。あなたのオファーレターはセールスピッチです。あなたはあなたにとって有利な異なる用語を求めています、そしてあなたは家主にあなたとあなたのビジネスを良い選択として見てもらいたいのです。

オファーレターには常に次の情報を含める必要があります。

リースの責任者

あなたが合法的に設立された名前、およびあなたがビジネスをしている他の名前を含むあなたのビジネスの名前を含めてください。あなたが唯一の所有権を運営しているなら、法的見地からあなたとあなたのビジネスは同じであり、あなたがリースにあなたのビジネスをリストしたとしても、あなたはまたリース全体に対して個人的に責任を負うかもしれません。

あなたの事業構造

あなたが法人化されている場合、あなたが法人化されている場所を教えてください。あなたが非課税団体の場合は、これをあなたの手紙に明記してください。家主が減税を受けるためだけに非営利団体に景品を提供したり寄付したりすることはまれですが、バイカークラブよりも高貴な理由で交渉またはリースする傾向があります。さらに、リースに署名するためのあなた自身の個人的責任を理解することは重要であり、あなたのビジネス構造によって異なります。

どのくらいあなたはビジネスにいたか

あなたのビジネスが2歳未満であるならば、あなたはあなたの成功についての声明、あるいは将来の成長予測あるいは事業計画も含めることを望むかもしれません。あなたがあなたの事業がうまくいっていることを示すことができないなら、誰かが個人的にリースを共同署名または保証することなしに、家主はあなたの事業に賃貸する可能性が低いです。

あなたのビジネスの本質

職業はなんですか？簡潔に、そして要点を述べてください。家主は、特別な考慮事項がある場合に備えて、あなたが何をしているのかを知る必要があります。たとえば、危険物を使用したり、医療施設に患者を持ち込んだり、過度に価値のある品物を保管したりする事業を営む場合、家主はその土地の使用に制限がある場合に備えて知る必要があります。テナントが行うことは、家主の財産価値および保険料率に影響を及ぼす可能性があります。だから正直に言って。

連絡先

連絡できる場所の電話番号と、可能であれば電子メールアドレスを必ず含めてください。特定の日または決められた時間内にしか連絡できない場合は、これも含めてください。あなたが家主や上場エージェントにタイムリーに返答しない場合、彼らはあなたが興味を持っていないと思うかもしれません。

あなたが提案した条件（または反対提案）

できるだけ完全で明確にしてください。

オファーまたはカウンターオファーでのリース条件の一覧表示

取引を交渉するための最良の方法は、それがあなたが提供しているものであるか、または受け入れても構わないと思っているものを明確に理解することです。それが書面でない場合は、リースから除外されたものが含まれていると思われることを後で証明することは非常に困難になります。

物事を書面にすることはもう少し時間がかかるかもしれませんが、物事が遅れてうまくいかなければそれはあなたに何らかの法的保護を提供します。あなたがタイムプレスで手紙を送ることができないならば - 手紙を届けてください。それが不可能であれば、よく書かれたEメールで十分かもしれません。

明確化のために特定のリース要件について確信がない場合は、その明確化を書面で取得してください。

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リース期間

リース期間の長さを変更したい場合は、明確にしてください。たとえば、希望するリース期間が2年間で、3年間の更新オプション（合計5年間）がある場合などです。それとも更新オプションのない5年連続のリースですか。それはあなたがリースに閉じ込められる期間と家主があなたが反対提案であなたが求めている他の条件についてどのように感じるかもしれないかという点で非常に大きな違いを作ります。

ほとんどの家主は2年以上のリースを希望しますが、1年のリースを求めることを躊躇しません。 1年間のリースにはもう少し費用がかかる、またはリースの更新オプションが少なくなる可能性がありますが、ロックされる期間は短くなります。あなたが数百万ドル規模の会社でない限り、2年以上の間あなたがそのスペースにコミットするリースにサインすることがビジネス上意味をなすことはめったにありません。

あなたのビジネスがスペースを超越するならば、あなたは長いリースで行き詰まりたくない、ということを覚えておいてください。さらに悪いことに、あなたのビジネスが苦労してあなたがより小さなスペースに格下げする必要があるなら、あなたはあなたのリースを破るのに苦労するかもしれません。

物件の状態

あなたが「現状のまま」スペースを要求しているか、あなたが最初に修理または改善をするために家主を必要とするならば。不動産の改装を予定している場合は、改装予定の概要を簡単に説明してください。あなたがこれをリースに含めることを望みます。なぜなら、あなたが特定の種類の不動産を改装するなら、しばしば家主がある種のインセンティブまたは「手当」を提供するからです。あなたがどんな改修のためにあなたがどんな手当があなたに提供されるかもしれないかについてわからないならば、物事を開いておいてください。家主のレビューのために改装に関するより詳細な情報を送信して、改善のための考慮事項をいくつか提示してください。

占有日

あなたが物理的な所有物を持ちたい（引っ越し、アクセスを得る、または財産に対する責任を取る）ときは家主に伝えてください。場合によっては、あなたが実際に所持している日付が日付と異なる場合があるとき、あなたは家賃の支払いを始めます。

たとえば、家主に入居日を尋ねることができます。 そして 20xx年1月1日の家賃開始日が、最初の月は家賃無料であることを依頼。この場合、リースは20xx年1月1日に開始され、家主は無料の月の家賃を引き落とすことができます。テナントは12か月間スペースを占有し、リースは12か月間実行されます。

同じこと（家賃の1か月）を取得するもう1つの方法は、20xx年1月1日の入居日と20xx年2月1日の家賃状態日を尋ねることです。つまり、リースは入居日から1か月、または20xx年2月1日に開始されます。

このタイプの交渉は、すでに空いているスペースでのみ機能します。家主は、テナントに有利に働くため、誰かが引っ越してくれることを切望しています。本質的には、あなたは1ヶ月の無料家賃を得るだけでなく、あなたは12ヶ月のリースから13ヶ月の占有率を得ます。

オファーまたはオファーレターの書き方

以下は、最初のオファーとして、またはあなたのビジネスのための商業スペースをリースするための反対提案として使用するために修正することができる（そしてそうすべきである）サンプルの手紙です。それは法的助言の代わりとして役立つことを意図するのではなく、単にあなたが特定のスペースをリースすることへの関心を表すことができる一つの方法を示すことを意図しています。

• その他のビジネスレターのサンプル
• ビジネスレターテンプレート

太字の情報は、あなた自身の情報とリース条件に置き換えてください。

（インサート 今日の日付）

(インサート 家主または上場代理店の名前）

ハッピー家主

123通り

スイートZ

市、州、郵便番号

親愛な家主さん;

この手紙は（の代わりに関心を表明することですインサート 所在地の物件をリースする場合は、（あなたの会社の名前）インサート 住所、ユニットまたはスイートの番号、市、州、および郵便番号を含む完全な住所。

(インサート あなたのビジネスの名前）はインサート あなたが所有する事業の種類 - LLP、パートナーシップ、個人事業主など）インサート あなたのビジネスが何をしているかについての簡単な説明）。

(インサート （事業名）は（インサート ビジネスの開始日または年数）活気のある成長のために、私たちはより大きな（または追加の、より適切な、などの）施設が必要です。

（注：あなたが在宅勤務であってもあなたの提案書にこれを提供しないでください。あなたが在宅ビジネスを持っているというこの最初の連絡先での提供を避けるようにしてください。

公正市場価値を慎重に評価した後、I（私達）はあなたの考察のために次の用語を提案します：

すべての規約をここに一覧表示 リース期間、更新オプション、賃貸料、追加料金、リースの種類、年次増額などを含みます。この段落のリース詳細に含めたい、または記述したもの。あなたが欲しい、または家主がそのスペースを作るのを必要とするどんな改修や修理も含めることを忘れないでください、あるいは、あなたはあなた自身でするでしょう。無料の家賃、家具、予備の駐車場など、スペースを仕事に最適なものにするために必要なものは何でも頼んでください。

私は上記のスペースをリースする見込みに興奮していて、それを感じます（インサート 事業名）はあなたにとっての資産です。このリース条件の提案、または事業の廃止についてご質問がある場合は、（私に連絡してください（インサート 電話番号とベストタイムコール）、または電子メール（）インサート メールアドレス）。

このオファーを検討していただきありがとうございます。迅速で好意的なお返事をお待ちしています。

敬意を表して提出、

（インクであなたの名前を署名するために2〜3の空白行を残してください）

(インサート あなたのお名前 - 初期の上限）

(インサート あなたの役職 - 初期の上限）

注：添付ファイルを含めたり、他の人をコピーしたりする場合は、ビジネスレターに表示するのに適した方法は、署名の後に次の順序で並んでいることです。

敬意を表して提出、

（インクであなたの名前を署名するために2〜3の空白行を残してください）

(インサート あなたのお名前 - 初期の上限）

(インサート あなたの役職 - 初期の上限）

同封物：（インデントされた、別々の行に複数のリストを載せる）

cc：Jennifer Barnes、リスティングエージェント

ビジネスレターの2ページ目をフォーマットする方法

あなたのレターが1ページより長い場合、2ページ目を始めるための標準的なビジネスレターのフォーマットは次のようになります。

文字：

今日の日付

2ページ

次に、2行から3行の空白行をスキップして、2ページ目の文字が始まる場所を見つけます。

オファーレターの配達方法

オファーレターを郵送したり、手渡したり、オファーレターを含む添付ファイル付きの電子メールを送信したりできます。あなたがまだどんな用語を含めるべきか苦労しているならば、ここで可能な限り最高の用語を交渉することに関する素晴らしいヒントとアドバイスでもっと記事があります！

オファーレターを書くためのヒント

• これはビジネスレターであることを忘れないでください。清潔でシンプル、そしてポイントまでそれを維持しますが、家主に勝つために意味のある「セールスポイント」を使用することを恐れないでください。
• ユーモアを使用したり、スラングしたり、政治、宗教、または手紙の目的に関連しないその他の主題についての個人的な感情の提供（オファーを行うため）を避けます。
• 香りのある、または「フリルのある」文房具は使用しないでください。あなたの紙は白、レターサイズ、罫線のない、または通常の会社のレターヘッドにしてください。
• 普通の白いビジネスサイズの封筒に、その手紙を郵送してください。小さい封筒に文字を収めるために折り畳まないでください。レターに添付ファイルを含む7ページを超えるページが含まれている場合は、代わりに平らな8-1 / 2 x 11インチの封筒を使用してください。必ず封筒の左上隅に住所を記入し、郵便料金を封筒に入れてください。