平方フィートの公式でコマーシャルリースを計算する

商業用リースは、住宅用リースのようには計算されません。住宅リースには、家の総面積が含まれる場合がありますが、家賃は平方フィートではありません。住宅用不動産の毎月の賃料は、主にその地域の匹敵する賃貸料を見ることによって決定されます。商業用不動産では、毎月の家賃は数種類の平方フィートの測定値を使用してさまざまな複雑な方法で計算されます。

商業用スペースの賃貸料を決定する際に使用される測定値は、ビルオーナーズアンドマネジャーズアソシエーション（BOMA）インターナショナルによって設定されたガイドラインに基づいており、米国中の業界標準と見なされています。

多くの商業用リースはBOMA規格を使用し、「使用可能な平方フィート」ではなく「賃貸可能な平方フィート」に基づいて毎月の家賃を請求します。あなたが使用可能な1平方フィートあたり1.25ドルの価格を提示されている場合、それはあなたが実際に毎月支払うことになるかもしれないので、これは理解することが重要です。

賃貸可能平方フィート

使用可能平方フィートは、テナントが占有する平方フィートの数です。しかし、すべてのテナントが使用または恩恵を受ける建物の他の部分があります。これらの部分は共用区域として知られており、廊下、階段、エレベーター、ロビーなどがあります。

共有スペースの面積は、比例配分ですべてのテナントに分けられます。各テナントは、これらの共通エリアに対する家主の費用の一部を支払います。これらの料金が使用可能な平方フィートに加算されると、結果は「賃貸可能平方フィート」と呼ばれます。

さらに混乱を招くように、使用可能な平方フィートに共通領域の費用を追加するというこの方法は、「負荷率」と呼ばれます。負荷率費用は通常、使用可能な平方フィートの家賃の増加とは別の割合で毎年増加します。それはあなたが毎年2つの家賃の増加を交渉する必要があるかもしれないことを意味します：1つは負荷率のために、もう1つは使用可能な平方フィートの家賃のために。

賃貸可能平方フィートの計算例

あなたが借りているオフィスのスペースは物理的に500平方フィート（使用可能な平方フィート）であるとしましょう。あなたの使用可能な平方フィートの家賃は月額625ドルになります（500 SF x 1.25ドル）。ただし、共通部分のあなたの部分はさらに100平方フィートを追加します。あなたの家賃はあなたが占有する500ではなく、600平方フィートに基づいて計算されます。

一部の家主は、使用可能な平方フィートと共用エリアのあなたの部分の両方のレートを1つの数値にまとめます（これは通常テナントにとって不公平です）が、ほとんどの場合、使用可能な平方フィートと共用エリアの賃貸料に対して1平方フィートあたり異なる料金を請求します。

使用可能平方フィートとレンタル可能平方フィートの費用の内訳を尋ねる

あなたもスペースを見る前に、使用可能な平方フィートに対してどのくらいの料金が請求されているのかを電話で尋ねてください。 そして これはあなたの毎月の家賃の合計に大きな違いを生むので、賃貸可能な平方フィートのために。そして、誰かが「1,500平方フィート」のスペースがあると言ったら、実際の（使用可能な）スペースのサイズはもっと小さくなるでしょう。

あなたが物件を見るためにあなたを得るために、何人かの大家は単にあなたに使用可能な平方フィートの価格を言うが賃貸可能な平方フィート数を引用するでしょう。この欺瞞的な慣行は、スペースをそれがそれよりも大きくそして安く見えるようにします。それから、あなたが現れるとき、あなたは電話で素晴らしいと思われるスペースが実際にあなたの価格帯の外にあり、あなたが思っていたより小さいことを見つける。

ほとんどの不動産業者は、電話で実際の総賃貸料を開示することには誠実ですが、それでもスペースの大きさは使用可能なフィートではなく、賃貸可能なフィートとして述べる傾向があります。しかし今、あなたは不動産業者に何を求めるべきかを正確に知ることができるほど賢いです。

次の表は、商業用リースで使用されている3種類の平方フィートの計算を比較したものです。いくつかのリースは単に使用可能な平方フィートで請求しますが、他のリースは使用可能な平方フィートにある割合で共通の面積の割合を追加して、いわゆる賃貸可能平方フィートを請求します。

平方フィートの計算

平方フィート（SF）の定義
期間	定義
使用可能平方フィート	テナントによって実際に占有されているスペースのSF。
賃貸可能平方フィート	使用可能なSF +コモンエリアのSFの1％。
総平方フィート	建物全体の合計SF。

概要

使用可能な平方フィートは、あなたが占有するスペースの実際のサイズです。それはあなたが物理的に占有することはありません共有面積の共有の平方フィートの追加の数が含まれているため、賃貸可能な平方フィートは常に大きいです。

負荷率のある賃貸可能スペースは、それがあなたが支払うことになるものであるので、あなたが知りたい価格です。使用可能な平方フィートのための平方フィート当たりの価格はあなたが毎月支払うもののほんの一部です。