商業リースでCAM料金を交渉する方法

あなたが賃貸する商業用スペースが大きければ大きいほど、あなたはCAM（コモンエリアメンテナンス）料金と関連する管理費を交渉することができるでしょう。ただし、スペースがいくら小さくても、より良い取引を要求せずにリースの条項を受け入れることはできません。

商業用不動産業界に侵入することの困難性についての注意書きでは、 CFOマガジンレポーターのLaura DeMarsは、不動産の専門家でさえCAM料金の複雑さを理解するのに苦労するかもしれないことを明確に示しています。「業界が複雑なため、侵入するのは困難です…」DeMars氏はさらに次のように述べています。

たとえば、ショッピングセンターでは、テナントは通常、コモンエリアメンテナンス（CAM）料金で建物の維持費を支払います。不動産管理会社のCFOはテナントを直接管理していませんが、大規模小売業者はCAM料金に異議を唱えたりパーセントで支払ったりすることが多いので、彼は依然としてそれらの料金の徴収方法を理解する必要があります違い、つまりCAMのずれを考慮してください。」

あなたがCAMや管理費を交渉しようとする前に、あなたはそれらが何であるかを理解していることを確認してください。 CAM料金がCFOにとって複雑な問題である場合は、準備を整えてください。

業界標準のCAM料金

特定の共用エリアの状態がテナントに直接影響するため、廊下、エレベーター、階段、ロビー、および共用エリアのトイレの保守と修理のコストに関連する料金は、CAM料金ではかなり標準的です。また、一般的にCAM料金で入居者に評価されるのは、駐車場の維持管理（照明や造園を含む）、および歩道に関連する費用です。

標準CAM料金交渉のヒント

あなたが支払うように求められている手数料の種類が交渉不可能である場合、あなたのリースがあなたが家主の請求書を再検討することを明確に許可することを確認してください。事業は事業であり、これは家主の不信または個人的なものと見なすべきではありませんが、未知の料金を単に誠意を持って支払うことは、良い事業ではありません。あなたが公正に請求されていることを保証する唯一の方法は、家主が請求されたすべての料金について文書化（説明責任）を提供しなければならないという最低限の声明を要求することです。

あなたはまた、どのくらいのCAM料金が毎年増加することができるかについて交渉するべきです - 最大量またはパーセントを置くこと。この「上限」は、他の家賃の引き上げとは別に表示する必要があります。

運用管理（O&M）管理手数料

運用上または管理上の費用に対して、リース料でCAM料金を支払う必要がある場合は、直ちにそのような費用に反対してください。家主が主張している場合は、これらの費用のリスト（証明）と、あなたの分担率の計算方法を確認してください。これらの料金は実際にはCAM料金とは呼ばれないかもしれませんが、「管理費」と呼ばれます。管理料はまだCAM料金です - 家主はあなたに彼/彼女自身の費用に貢献させようとしています。管理費は通常、総CAMコストの割合に基づいています。

維持管理費交渉のヒント

ほとんどのテナントは、運営費および管理費に反対します。CAM料金がなくても、家主がすでに家賃から収入を得ているからです。 CAM料金に、管理職員または管理職員の給与（オンサイトまたはオフサイト）、賠償責任保険費用（あなた自身が賠償責任保険に支払う必要があります。家主は、入居する前にこれを要求します）プロモーション活動、法律や会計サービスなどの専門的なサービスは、あなたのリースからこれらを交渉するようにしてください。

Rosie Reesによると、「CAMをめぐる戦いは有料」小売トラフィックマガジン; 「精通したテナントはパーセンテージ（25％から5％の範囲）を減らし、計算から非メンテナンスタイプのコストを除外します（例えば、税金、保険料、公共料金）。」

Reesはまた、建物（屋根、建物の基礎、外壁など）に関連するメンテナンスや修繕の費用は、テナントやその顧客が使用する一般的な領域ではないため、テナントが負担するべきではないと考えています。 Reesは正確に指摘しています。「家主はすでにこれらの建物から家賃の形で収入を得ています。それらを維持し、取り替えることのどんな費用でも賃貸収入から家主によって支払われるべきです。」

出典：

ロージーリース。小売トラフィックマガジンオンライン。「CAM料金をめぐる戦い」1999年9月1日。

ローラ・デマーズ。 CFOマガジン「本当の取引」2007年8月